Análisis de bienes raíces en Panamá y comportamiento del mercado

Hemos tomado toda la data de mercado de los últimos años y hasta finales de 2016 para entender el comportamiento del mercado inmobiliario. Siempre escuchamos opiniones e información que se basa en cifras particulares o parciales de ventas, o de la oferta disponible pero en pocas ocasiones nos encontramos con un análisis profundo y a detalle del comportamiento de las ventas versus la oferta disponible.

En este primer trimestre del 2017 estamos sintiendo el efecto de un 2016 con mucha construcción y también con más ventas que el 2015.

Estamos hablando del mercado general de bienes raíces en Panamá. A veces como brokers o como desarrolladores, no sentimos que se haya vendido más. Por el contrario, la sensación es que se vende menos, pero esto es sólo dependiendo del nicho y rango de precio de determinados proyectos y zonas. En términos generales, los proyectos que se venden en rangos de precios medios y bajos ha aumentado significativamente.

A continuación, les presentamos el análisis completo para entender cómo se mueve el mercado inmobiliario y si es posible reorientar la estrategia comercial hacia proyectos y propiedades de alta demanda.

El total de proyectos con oferta disponible, se mantiene en los niveles más altos de los últimos 5 años, mostrando una tendencia creciente desde finales del 2013. El número de proyectos de menos de 120 mil dólares, se redujo en un 1% y los de más de 120 mil dólares, aumentaron un 16%.

De hecho, en los últimos tres años, la cantidad mínima de viviendas que se han vendido, ha sido 586 viviendas (mes de febrero 2014) y la cantidad máxima, es de 1.688 (Septiembre 2016).

Análisis de bienes raíces en Panamá 2016 – Comportamiento de ventas durante el año

Las ventas promedio, en un período comprendido entre el mes de enero hasta el mes de noviembre, se incrementaron un 7% con respecto al 2015. No todo son buenas noticias, ni tampoco es una constante mes a mes. Por ejemplo, sólo en el mes de noviembre, las ventas se redujeron un 10% frente al mismo mes del año anterior (2015) pero esto es viendo el comportamiento del mes aisladamente.

Segmentación de precios por zonas

De los segmentos mayores a 120 mil dólares, los que mejores niveles de ventas presentan, están situados entre 120 mil dólares y 180 mil dólares, con 206 unidades promedio vendidas mensualmente.

Por otra parte, en los rangos inferiores a 120 mil dólares, las mejores ventas las registra el segmento entre 40 mil dólares y 80 mil dólares, con 441 ventas promedio mensuales.

Estos números nos hablan del deficit habitacional que aún existe en el país en estos segmentos.

La zona con más concentración en unidades disponibles es Panamá Oeste, con una participación del 33% del total de la oferta de la ciudad, Playa y Bella Vista cada uno cuenta con el 10%, Panamá Este el 12% y San Francisco participa con el 8%.

¿Qué está sucediendo actualmente en el mercado inmobiliario?

Si queremos hacer un análisis de bienes raíces en Panamá del último año, es importante destacar que hay más ventas y más construcción que en años anteriores. Sin embargo, para la gran cantidad de construcciones inmobiliarias que están en el mercado, se han registrado más ventas en algunos sectores que en otros.

Los proyectos ubicados hacia las afueras de la ciudad, han mostrado un incremento en ventas comparado a proyectos del mercado de lujo en Panamá. De igual manera, los proyectos conocidos como “preferenciales”, con precios alrededor de los 40 mil dólares, son aquéllos que despiertan más interés en los compradores en general.

Expectativas del Mercado de Bienes Raíces

El incremento en las propiedades en los últimos cinco años, ha sido de más de 30%, lo que es un atractivo para los inversionistas. De esta manera, diferentes empresas que hacen vida dentro del mercado de bienes raíces, se han encargado de mantener el crecimiento en el sector y estudiar el futuro del negocio a mediano y largo plazo, ofertándolos por los sitios ‘web’.

Al hacer el análisis de bienes raíces en Panamá para 2016, lo que se espera es que se venda la cantidad de unidades que son ofrecidas, y que sean vendidas en su totalidad, a pesar de los elevados precios que éstas puedan tener.

Es importante señalar que sí hay movimiento de ventas de proyectos inmobiliarios. El problema está en la gran oferta que existe, que es mayor que la demanda. Hay más construcción de proyectos que ventas, y entonces se tiende a pensar que el mercado inmobiliario está en recesión, cuando realmente sucede todo lo contrario. En términos simples y no proporcionalmente correctos: Se vende una unidad, pero se construyen dos.

La competencia

Todos los días salen a la venta nuevos proyectos, se construyen nuevas propiedades y la competencia se hace cada vez mayor entre los desarrolladores. Esto nos permite hablar del “antes” y el “ahora”.

En el pasado, debido a la baja cantidad de proyectos existentes en el mercado inmobiliario en Panamá, un proyecto lograba vender la totalidad (o casi la totalidad) de sus unidades en un corto plazo. Es decir, si tenías a la venta 20 unidades, lograbas vender esas 20 unidades en un tiempo solo añorado en la actualidad.

En la actualidad, podemos observar cómo ese mismo proyecto que antes vendía la totalidad de sus unidades, se queda corto en cantidad de ventas en el tiempo en el que planifican venderlas (tiempo ajustado a las expectativas del pasado), debido a que aparecen más y más proyectos que ofrecen productos similares, en la misma zona, por un precio competitivo y en ocasiones, hasta más accesible.

Siempre va a existir la competencia, y especialmente en el mercado de bienes raíces en Panamá, esto irá en aumento mientras hayan compradores. Cada quién quiere sacarle el mayor provecho al mercado. Pero el mercado (la demanda) no es infinita.

Las estrategias de mercadeo

¿Cómo se dan a conocer estos proyectos? ¿Qué estrategias utilizan? ¿En qué se basan para atraer clientes y cerrar ventas?

Muchas personas no conocen en qué consiste una estrategia de ventas integral. Y esto es un grave error, porque conocer una estrategia de ventas y ejecutarla adecuadamente, es lo que realmente logra que un proyecto se venda acorde a los planes comerciales.

Anteriormente, recurríamos a vallas publicitarias, comerciales de televisión y anuncios en prensa o revistas para dar a conocer el proyecto que queríamos vender.

Hoy en día, a pesar de que esto se sigue haciendo y tiene su efectividad, existe una herramienta muy poderosa que está cobrando fuerza: El marketing digital.

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Zonas con mayor construcción

Hay algunas zonas en particular con mayor densidad de construcciones nuevas que otras pero no necesariamente es porque se estén vendiendo mejor que otras.

Una cosa es hablar de “momentum de venta”, en donde hacemos referencia a cuál sector (o zona) es la que está teniendo un mejor comportamiento en ventas de proyectos inmobiliarios.

De igual manera, existe el denominado “momentum de construcción”. Estas zonas, pueden estar ubicadas en Ciudad de Panamá o en las afueras.

Las zonas más cotizadas para invertir en bienes raíces (zonas experimentando un “momentum de ventas”) se ubican en el distrito de Panamá Oeste, específicamente Arraiján y La Chorrera. En estas zonas, los precios de las propiedades inician en 30 mil dólares.

Santa María y Costa del Este tienen un repunte en cantidad de construcciones. Una gran cantidad de proyectos están siendo construidos en estas zonas y existe mucha competencia de precios.

Por otra parte, la zona de playas cada vez ofrece más proyectos para invertir. Tal es el caso de sectores como Coronado, Farallón, Río Hato, entre otros.

En estas zonas, hay una alta competencia. Unos proyectos se venden más que otros, todo dependiendo de los precios que ofrecen, ya que la oferta está bastante estandarizada: Propiedades de playa, con dos y tres recámaras, fácil acceso al mar y muchas amenidades.

Precios de Construcción en Panamá por zonas

A continuación, se mostrará un análisis del rango de precios para venta y para renta de propiedades en las zonas más buscadas en Panamá: Avenida Balboa, Costa del Este, San Francisco, Punta Pacífica, Casco Antiguo, zona de playas y zona de montañas.

Avenida Balboa

La avenida Balboa es la vía más moderna de Latinoamérica y mas espaciosa del área metropolitana de Panamá. Además, es el kilómetro de carretera más costoso del mundo (se construyó a un costo de 189 millones de dólares). Cuenta con seis carriles viales, dos malecones, más de 8 canchas y parques recreativos, 5 gazebos y una ciclovía, fuentes y espejos de agua, áreas verdes con árboles y plantas tropicales.

Los precios de Avenida Balboa, para venta, se ubican sobre los $2.500$ (junio 2016). Para el primer trimestre de 2017, el precio por metro cuadrado mostró un aumento a $3.500 y se estima que para el segundo trimestre de mayo 2017, el precio baje un poco.

Para renta, el precio por metro cuadrado está sobre los $15. Este precio, se ha mantenido en un período de tiempo que va desde el mes de junio 2016 y se proyecta hasta junio 2017.

Costa del Este

En los últimos años, Costa del Este se ha convertido en uno de los principales centros de negocios de Panamá. Es un área urbanísticamente planificada con vías amplias y parques. Se ha establecido como una alternativa tranquila al acelerado ritmo de la ciudad. Ideal para familias y ejecutivos en busca de espacios para esparcimiento.

Hoy en día su valor comercial por metro cuadrado, se ha casi duplicado en los últimos 8 años.

Los precios de Costa del Este, para venta, se han mantenido entre los $2.500 y los $3.000, por metro cuadrado. Esto es en un período comprendido entre junio 2016 y mayo 2017. Para renta, el precio por metro cuadrado, oscila entre los $10 y los $15, en el mismo lapso de tiempo.

San Francisco

San Francisco es una de las zonas residenciales de mayor tradición en Panamá. En esta zona, se encuentra el Parque Omar Torrijos, uno de los parques más extensos de la ciudad, con un recorrido de 5 km. Es el lugar predilecto por los habitantes de la zona para hacer deporte, caminar al aire libre o simplemente desconectarse del bullicio de la ciudad.

San Francisco alberga la vía comercial más importante del país, Calle 50, con imponentes y emblemáticos edificios, que comprenden uno de los centros empresariales de más importancia del país.

En San Francisco, el precio de venta promedio de propiedades, es bastante estable, manteniéndose por encima de los $2.500. Las proyecciones muestran que hasta el mes de mayo 2017, la tendencia se mantendrá de la misma forma.

Para renta, sin embargo, el precio por metro cuadrado está sobre los $15, y se ha mantenido desde el mes de mayo 2016. Para este 2017, específicamente en el mes de Febrero (según se puede apreciar en la gráfica se puede apreciar que hubo un incremento del precio promedio de renta, llegando a sobrepasar los $20.

Casco Antiguo

Remontando sus orígenes a 1673 y a orillas de uno de los desarrollos inmobiliarios más importantes de la última década en la región, el Casco Antiguo de Panamá ha logrado mantener su esencia y personalidad. En los últimos años, se ha incrementado el desarrollo inmobiliario en la zona, respetando el legado histórico y convirtiéndolo en una de las principales atracciones turísticas del país.

En esta zona, cuentas con pintorescos bares y restaurantes, actividades culturales y una vibrante vida nocturna.

La zona del Casco Antiguo, con respecto a ventas, para el mes de Junio de 2106, contaba con un precio promedio entre $2.500 y $3.000. Sin embargo, al siguiente mes (julio 2017), los precios cayeron hasta $2.000 por metro cuadrado. El mes de agosto, registró el pico más alto de precio ($3.500) y luego los siguientes meses, lograron mantener el precio entre $2.500 y $3.000, a pesar de que en el mes de diciembre, se experimentó un bajón en los precios, llegando a caer hasta $2.000.

Para la renta, los precios por metro cuadrado iniciaron alrededor de los $10. Con el paso de los meses, se fue incrementando el precio hasta que, para este trimestre, los precios rondan los $20 por metro cuadrado.

Punta Pacífica

Punta Pacífica es, por excelencia, una de las zonas más buscadas para vivir e invertir. Es una zona residencial de lujo, con fácil acceso a los centros de negocios más importantes del país. Junto a Punta Paitilla, una de las zonas más antiguas de Panamá y caracterizada por concentrar a la clase alta panameña, forman unas de las áreas con mayor densidad de población de la ciudad.

Cuenta con centros comerciales, colegios y un moderno hospital. Exclusivos rascacielos de apartamentos de hasta 70 pisos y la Torre Trump son algunas de sus emblemáticas edificaciones.

En Punta Pacífica, el precio de venta promedio se encuentra alrededor de los $2.500, con pequeñas fluctuaciones de precios en meses específicos (agosto 2016).

Para la renta, el precio promedio de venta de las propiedades ha fluctuado mucho desde junio 2016 y hasta febrero 2017. Para este segundo trimestre, se proyecta una estabilidad en los precios, que estarán sobre los $15 por metro cuadrado.

Playa

Un indiscutible atractivo de Panamá son sus playas. Por ser un istmo, cuenta con acceso tanto al Océano Pacífico como al Mar Caribe. Aguas azules y arenas blancas, en la costa o en una isla. Las zonas de Coronado, Playa Blanca, Pedasí, Bocas del Toro, cuentan con importantes desarrollos inmobiliarios considerados para muchos como lugares de retiro gracias a su belleza.

Los proyectos de playa en Panamá, han aumentado de precio con el paso del tiempo. En la gráfica, se puede apreciar que para el mes de Junio 2016, el precio de venta promedio, era de $1.500. Esta tendencia se mantuvo, hasta el mes de noviembre de ese mismo año, cuando tuvo un alza en los precios que llegó hasta los $3.000. Para este 2017, el promedio de precios se ha mantenido entre $2.000 y $2.500, y se prevé que se mantenga alrededor de esas cifras.

Para renta, el precio promedio de venta es de $15. Sin embargo, el pasado mes de abril, este precio cayó a $5, pero se espera que el precio se mantenga entre $5 y $10.

Montaña

La zona montañosa del istmo, se ha convertido en uno de los atractivos turísticos y de desarrollo inmobiliario más importantes de los últimos años. Cuenta con una altura de entre los 500m y 1500m sobre el nivel del mar y temperaturas sumamente agradables durante todo el año.

Lugares como Boquete, Altos del María, Valle de Antón, entre otros, están a sólo una hora de la Ciudad de Panamá, y son muy recomendables para disfrutar de la naturaleza, frondosos pinos y aire fresco en un entorno tranquilo y acogedor.

La zona de montaña en Panamá, según la gráfica que se muestra anteriormente, ha fluctuado mucho desde el mes de Junio 2016 hasta Mayo 2017. Algunos meses, el precio de venta promedio ha oscilado entre $500 y $1.000. Para el mes de diciembre 2016, se vio un incremento de precios que llegó hasta los $2.500. Pero para inicios de 2017, estos precios bajaron hasta alrededor de $1.500 y se estima que continúen sobre este precio.

Con respecto a la renta, las propiedades de montaña presentan precios promedio por metro cuadrado bastante bajos, alrededor de $5 y $10. La tendencia indica que se mantendrán sobre este precio por los meses siguientes.

En Cifras

• Proyectos en Pre-venta: 17.195 (Representando un 65%)

• Proyectos en Construcción: 7.062 (Representando un 27%)

• Proyectos Terminados: 2.095 (Representando un 8%)

Espero que con todos estos datos, si eres broker o una empresa inmobiliaria, puedas reevaluar tu estrategia comercial y de mercadeo acorde a los nichos de mercado con mayor demanda y de esta forma, repercutir positivamente en tu retorno de inversión y adicionalmente, disminuir los tiempos de concreción de ventas.

Para mostrar el comportamiento de cómo va el 2017, haremos una próxima entrega con otros tipos de datos para complementar los análisis.