El mercado de oficinas latinoamericano enfrenta una etapa con dificultades, ya que está siendo impactada por la baja en los precios de sus mercancías, poco movimiento de exportaciones y una política monetaria restrictiva por parte de los Estados Unidos.
“Se reportan altas tasas de disponibilidad en el mercado de oficinas y los precios de alquiler se encuentran estancados en muchos países de la región.”
La región incorporó un total de 2.5 millones de metros cuadrados en 2015, de los cuales absorbió de forma neta, sólo 1.5 millones de mts2. Como resultado, la tasa de disponibilidad aumentó en un 1.3% con respecto al año anterior.
Este panorama colocó a ciudades líderes de la industria como Bogotá (Colombia), San José (Costa Rica), Lima (Perú), Santiago (Chile) y Panamá (Panamá) en la “fase de sobre oferta” del llamado reloj de mercado del ciclo inmobiliario.
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Principales indicadores del mercado de oficinas en Panamá
En cuanto a tasa de disponibilidad, Panamá es la ciudad que lidera el indicador en toda Latinoamérica, e incluso se coloca como una de las mayores del mundo, con más de 45%, cuando el equilibrio de mercado se encuentra entre el 8% y 10%. La zona es caracterizada por una alta inversión en bienes raíces con capital originado en otros países.
“En el nicho de oficinas, Panamá es el país con mayor tasa de disponibilidad, con un 45% de desocupación”
Se reportan ocho ciudades por encima del equilibrio de mercado en disponibilidad, en donde los propietarios compiten en precio, amenidades y ubicaciones estratégicas para captar a los pocos inquilinos.
Ciudad de Panamá, está viviendo la nueva oferta excesiva como resultado de la euforia de los inversores en años anteriores en el nicho de mercado de oficinas.
Mercado de oficinas en Panamá
Panamá es una de las ciudades con mayor tasa de disponibilidad de oficinas de la región y el mundo.
Zonificando el mercado de oficinas de Panamá, Obarrio tiene una vacancia del 55%, San Francisco el 53%, mientras que Costa del Este y la Zona del Canal están algo mejor y Bethania es la que tiene el mejor comportamiento. El 70% de los edificios entregados en 2015 hasta el 30 de junio estaban vacíos.
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La razón de esta recesión – y que continuará hasta 2017 al menos –, es la entrega de más de un millón de metros cuadrados de oficinas en 5 años, cuando la absorción de la ciudad oscila en el entorno de los 70.000 m2 a 80.000 m2 anuales.
A base de insistir en promover más edificios y de la liberalidad del urbanismo panameño, que permite construir sin límite de altura, la zona de Obarrio o zona bancaria, por ejemplo, ha aumentado espectacularmente su oferta, mientas la congestión de tráfico ha ido empujando la demanda existente hacia otras zonas.
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A raíz de esta desocupación que prevalece en el mercado de oficinas, las tarifas de alquiler han disminuido hasta un 30%. En el caso de los hoteles, que también experimentan este fenómeno, la tasa de desocupación ha caído un 50% y a su vez las tarifas por noche disminuyeron un 28%.
Los propietarios e inversionistas en Panamá prevén que las bajas tasas de ocupación de oficinas y habitaciones de hoteles se prolongue por varios años. Muchos auguran que la pujante economía de Panamá llenará el vacío, pero no por al menos dos años, o más. Otros están a la expectativa que los hoteles reduzcan sus tarifas y el precio de alquiler de oficinas baje, lo que significaría menores precios tanto para los viajeros como para los inquilinos.
El auge en la construcción de oficinas también está siendo impulsado por una práctica en la que los inversionistas compran pisos enteros dentro de torres para diseñarlos a la medida de sus necesidades. Esto mitiga el riesgo para los constructores y provee capital. No obstante, también puede generar excesos en la construcción, lo que con el tiempo perjudica los retornos de los inversionistas debido a los inmuebles desocupados y la caída del alquiler.
En conclusión, el exceso de oficinas en Panamá es una situación que perjudica a los constructores momentáneamente porque enlentece el proceso de venta, sin embargo, ayuda a las empresas y pequeños negocios – debido a la baja de precios – lo cual repercute positivamente en la actividad comercial y preferencia de las empresas en establecerse en el país. Por el momento, sólo hay que esperar llegar al punto de equilibrio entre oferta y demanda.
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Director Creativo en Latam Digital Marketing – Ha trabajado por mas de 5 años para marcas como Samsung, Wingo Airlines, Amazon, L´oreal, Reebok entre muchas otras para todo Latam.
A parte después de culminar su MBA en Macquarie University – Australia, se dedica a las creación de start ups. Después de varias visitas a Silicon Valley y conexiones establecidas en dicha Ciudad Co-funda www.gogetitleads.com.
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